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宁波二手房交易发生重大新政,先按揭再过户,保障各方安全!

转载 来源: 发表于:10/11/2019 21:02:16 浏览量:145

 

 前天,《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》公布,将从2019年11月15日实行。


  这一最 新政策,由宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中 心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室联和制订,将给宁波的二手房交易流程产生很大改变。


  另外,此项新政策也会对二手房交易两方交割房款,产生很大影响。


  01 以后二手房交易步骤有显著改变


  如今买卖二手房的步骤,通常是这样一步步来的:


  首先,交易双方经房屋中介商谈后,签纸质版协议、协议网签,购买方预付定金。如果在限购政策范围购房,购买方需拿出限购政策证明材料。


  其次,房管部门达成协议网签备案。交易双方约好时间由中介陪着到行政服务中 心办过户手续、缴税,购买方付首付款。卖方如还有按揭贷款或贷款抵押,需先还清个人按揭借款。


  第三步,过户手续达成、不动产权证办出,去银行办理个人按揭借款。


  第四步,按揭贷款下放,交易双方办理好交房手续。


  而在新政策实施后,二手房交易步骤将是这样的:


  协议网签——银行对购买方的个人按揭借款申报做好审批——交易双方在银行办理存量房交易资金监管——房管部门对协议做好网签备案——交易双方去办过户手续、缴税——银行放贷——交房


  这里边,最关键的一个改变,是个人按揭借款的审批提前了!如今是过户手续完才去办按揭贷款,以后则是过户手续之前就要达成按揭贷款审批。


  接下来的另外一个非常值得关注的改变是,以往二手房交易中经过“阴阳合同”多办贷款、少缴税的伎俩难实现了!


  因为个人按揭借款审批前移机制规定以网签合同为个人按揭借款审批依据,网签备案价格、申请贷款报批的成交价格、纳税申报价格要一致。住建部门表示,这将有助于避免偷漏税与骗贷的的现象。


  房产超市网为大家准备了宁波最 先试行二手房交易资金监管的工行的流程,大家可以先参考一下:

工行二手房交易资金监管流程
工行二手房交易资金监管流程


 02  二手房交易新流程七大重要关注点


  依照新政策,在新的二手房交易流程中,还要特别注意这样七个方面。


  首先,今后假如是经过房屋中介买卖二手房的,必需在银行办存量房买卖资金监管。


  不经过房屋中介、由交易双方自主交易的,办不办资金监管,则自愿原则。


  其次,购房款——包含房子首付款、住房贷款款以及一次性地付款的钱、分期的钱,都应列入资金监管。交易双方与银行签署资金监管协议,依据协议约定,银行会在不同的买卖阶段把相对的资金划给房东。


  但定金、买卖税费和中介费,由交易双方自主约定需不需要列入资金监管。


  此外,当前普遍的由买房人垫款、用以卖方还住房贷款的钱,没有在资金监管范围内——下边我们还会说到这笔钱的情况。


  第三,假如是住房贷款买房,住房贷款银行和资金监管必需是同一个银行。


  第四,办了存量房买卖资金监管后,住房贷款审核将会前置——协议网签申请办理成功后,银行就会对买房人符不符合住房贷款标准、能批多少按揭贷款等作初审


  假如是申请办理住房公积金按揭贷款的,则在房管单位成功协议网签备案后、产权过户及缴税前,由公积金单位作按揭贷款初审。


  新政策确立,贷款银行、住房公积金管理单位理应在审理买房人申请贷款后7个工作日内,确立按揭贷款意向或成功按揭贷款审核;申请办理组合贷的,应在9个工作日内确立按揭贷款意向和成功按揭贷款审核,并及时将结论通知申请人。


  第五,不经过房屋中介、交易双方自主交易的,且要住房贷款的,一样要按揭贷款审核前置,必需先获得贷款银行的按揭贷款意向或成功住房公积金按揭贷款审核,之后才可以去办产权过户、缴税等后继买卖手续。


  第六,特别要特别注意的是:无论是否经过房屋中介交易,在买房人获得按揭贷款银行贷款意向、成功住房公积金按揭贷款审核后的5个工作日内,交易双方必需成功缴税、产权过户申请办理,否则,贷款逾期的话,就还要重新申请办理获得按揭贷款意向、住房公积金按揭贷款审核。


  第七,办买卖资金监管,免费。银行不可以以此收费,房屋中介也不可以借此机会收取任何代办服务费。


  03  买卖二手房资金监管有哪些好处呢


  为何要推行买卖二手房资金监管?


  是因为现在的买卖二手房流程,不管对买方也是卖方,都存有着较为大的风险性。


  简单来讲,针对卖方而言,买卖二手房最多的风险性,是产权过户办好了、房子在法律意义上已不是自己的了,而买方的按揭贷款却一拖再拖办不出来、自己拿不上这大头的房款。这种情况,近些年时有发生,同时也是房东最担心的。到那个时候房东要想拿回房子,就得人民法院裁定了。


  而针对买方而言,最多的风险性是在办产权过户以前。买方已把定金、首付乃至替房东还按揭贷款的钱都给了,却可能是因为房东外面有债务、房子在产权过户前被人民法院查封,最 后拿不上房子。


  推行买卖二手房资金监管后,买卖双方的资金风险性,就可以得到有效避免。


网签备案
网签备案


  卖二手房资金监管,像是“支付宝”,维护二手房买卖两方的利益。得到了交易资金监管,交易过程中假如出了一些问题最 后导致交易进行不了,买方能拿回自己的钱、卖方不会失掉房子。


  依照列入交易资金监管后的买卖二手房流程,是因为买方能不能批下按揭贷款、能批多少按揭贷款,在产权过户以前就清楚了,所以就不会发生房子过户了而房东拿不上钱的问题。


  针对买方而言,得到了交易资金监管,在产权过户进行、拿到房子以前,支付去的钱实际上都未到房东手里,只是在银行存起来。如果房东层面出问题,产权过户不了,买方也是可以要回自己的钱。


  必须提示的是,买方替卖方还按揭贷款垫付的钱,本质上等于私底下借款,没办法列入交易资金监管。这笔钱,买方必须非常注意其风险性!据了解,有关部门已经就这笔钱的安全性探究、商议有关措施,预估不久也会推新政策。


  此外必须提示的是,现在,已率先试行买卖二手房资金监管的仅有工行、建行两家银行。不过,在政策开始实施后,房管部门表示,一定会有更多的银行可以办交易资金监管。


  最 后,要提示房产中介,不能不告诉二手房买卖两方有交易资金监管这 事,不要再不经过买卖双方允许就选定交易资金监管的银行,不要再借交易资金监管或贷款审批之名收取代办业务费用,更不准直接或间接代收代管买卖二手房资金及定金,新政策确定了——


  房地产经纪机构及其从业者在提供经纪业务流程中若有上边这种情形的,由所在地住建部门约谈经纪机构主要负责人,责令限期整改。


  拒不接受整改或整改不符合规定的,暂停网签,记到房地产经纪机构及其从业者不良信用记录;情节恶劣的,撤销监管服务平台使用权限、经纪机构备案资格;导致损失的,担负相对性法律责任。


  前天,还公布了同样是由宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中 心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室联合制定的《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》,在2019年11月15日及之后申领商品房预售许可证的新楼盘,均须执行该新办法。


  此项政策的监管部门包含住建、人行、银保监部门,重要的监管群体是开发商。


  相较于买卖二手房资金监管政策,商品房预售资金监管对老百姓而言,作用相对性没那样直接。


  但此项政策针对购房人同样是特别特别重要的——它为的是在开发商出问题后,也是可以确保新楼盘后续工程的建设资金,避免新楼盘“烂尾”,还可以确保购房人拿到所购房屋的产权,进而确保购房人的利益。


  01 这类钱务必进监管账户


  按照规定,每一楼盘都务必挑选一个银行设立预售资金监管账户——以宗地为单位设账户,不可按预售批次各自与不同的监管银行签订预售资金监管协议。


  楼盘出售过程中的预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金按揭贷款等,都应存进预售资金监管账户。


  房地产商采用POS机收取预售款的,也只可以采用与监管账户绑定的POS机。


  这当中,尤其是银行按揭贷款,是大头的钱。住建部门强调,之前发现有一部分银行审查不紧、操作不规范,将购房按揭款划归了房地产商的其它账户而不是监管账户,致使监管账户资金不足,危害到楼盘后续工程建设的进展及及时竣工。


  办法里还特意列了这条:购房人理应主动保护自身的合法权益,配合监管部门、银行、住房公积金管理部门,将预售资金存进监管账户。


  02 监管资金 范畴为楼盘工程造价的130%


  商品房预售监管资金 范畴,为楼盘工程预算的130%。


  工程预算按照房地产商出具的经具备专业资质的造价咨询机构编制并签字盖章的工程预算清册总金额确定,且单位建安工程综合造价不可低于市住建部门公布的标准。住建部门说,之前发现一部分房企有刻意调低工程预算以减少预售监管资金额度的行为,将本来理应用以楼盘后续工程建设的资金,挪作他用!


  全装修住房商品楼项目的工程预算,还应包括企业申报的装修工程预算。


  另外尤其值得一提的是,做为宁波本次新政策十分有特点的一点,还要求楼盘有土地抵押担保按揭贷款的,土地抵押担保按揭贷款的本息,也需要纳入资金监管范畴。


  住建部门就此特意介绍说,一部分房企以土地作抵押拿到开发按揭贷款后并没有把钱用在楼盘工程建设上,而是再拿去买地、放大杠杆。一旦房地产商资金链出问题,房地产商还不上土地抵押贷款、注销不了土地抵押权,楼盘即便竣工也无法办出俗称的“大证”,从而,购房者的“小证”也办不了、无法得到所买房屋产权证明。所以,这一次把房地产商的土地抵押贷款也纳入了资金监管范畴。


  自然,随之楼盘建设进展的推进,房地产商得向建筑公司付工程款,所以监管账户的钱是可以使用的。但办法要求,预售资金监管账户资金的额度,不可低于每一支付时点至商品楼交付条件具备时,剩余工程预算的130%和土地抵押贷款本息额度的总数。


  简而言之,监管账户内的钱,要保持在可以保证楼盘工程建设的水平。这样,即便房地产商出了问题,楼盘也可以继续造下去,不至于“烂尾”。


  03 监管账户里的钱无法乱动用


  要使用监管账户中的商品房预售资金,有严格的要求。


  这里面的钱,通常由监管银行划拨、主要用于支付相对的工程款项,支付前需要建设监理单位出具工程进度证明,与此同时,理应经由房地产开发单位、施工总承包单位、建设监理单位三方一同签字确定,并得有发票及有关材料;收款方,通常应是施工总承包单位。


  若要从预售监管资金中支付非工程款项,理应经由房地产商、收款单位等有关各方签字确定或按照有关要求,由监管银行凭发票及有关材料进行支付。非工程款项累计支付总金额,不可超过项目工程预算的20%。


  04 楼盘具备交付条件后才能撤销监管账户


  办法确定,房地产商理应在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行,及其监督举报电话。


  假如房地产商有以下情况其一,将被暂停网签,责令限期整改;拒不整改的,计入房地产开发单位不良信用记录;导致经济损失的,承担相对法律责任:


  (一)不在售楼处明显位置公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行及其监督举报电话的;


  (二)未按规定及时将售房款存进预售资金监管账户的;


  (三)指使按揭贷款银行或者协同按揭贷款银行将商品楼按揭贷款划归非预售资金监管账户的;


  (四)出具虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的;


  (五)其它变相逃避商品楼预售资金监管的行为。


  房地产商务必在楼盘具备交付条件后,才能凭有关证明材料,向监管银行提出监管资金账户撤销申请。假如项目的土地已抵押,房地产商则还应在土地抵押权注销后,方可申请监管资金账户撤销。


  办法与此同时确定, 施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料,套取或者协助房地产商套取预售监管资金的,由属地住建部门依照要求处理并计入建筑业不良信用记录;导致经济损失的,承担相对法律责任。


  办法也对银行有严格要求。


  商业银行有以下情况其一的,由监管部门责令整改;情节严重或者导致严重后果的,按照有关要求采取行政处罚、暂停一部分业务等监管措施;导致经济损失的,承担相对法律责任:


  (一)监管银行未按要求控制实际重点监管资金额度的;


  (二)监管银行擅自拨付资金,或协助房地产开发单位挪用商品房预售资金的;


  (三)按揭贷款银行未按规定将预售资金划归监管账户的。


  据了解,宁波此项商品楼预售资金监管政策,领 先全国


  换句话说,宁波人以后买新房,可以更放心些了。

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